I. Introduction

Les règles sur la protection des locataires contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO^[1] ; art. 1 ss OBLF^[2]) reposent sur le principe que le montant du loyer ne doit pas dépasser les coûts supportés par le bailleur. Selon cette réglementation, ces coûts se composent d'un rendement raisonnable des fonds propres (coût du financement par fonds propres), des intérêts sur la dette (coût du financement par fonds étrangers), ainsi que des charges courantes et d'entretien^[3]. Comme ces coûts peuvent évoluer en cours de bail, il peut être nécessaire d'adapter le loyer.

Selon le droit en vigueur, deux méthodes permettent d'apprécier l'évolution du loyer en cours de bail : la méthode relative, qui consiste à examiner de manière schématique si les changements intervenus depuis la dernière fixation du loyer justifient une adaptation, et la méthode absolue, qui consiste à examiner le loyer pour lui-même à une date déterminée^[4].

En cours de bail, c'est en principe la méthode relative qui s'applique. La méthode absolue peut toutefois être invoquée (à titre défensif) par la partie qui s'oppose à la modification du loyer et, dans des circonstances exceptionnelles - telles que la vente de l'immeuble ou une longue période depuis la dernière fixation du loyer - également (à titre offensif) par la partie qui demande la modification du loyer^[5].

Cet article montre que la méthode relative en vigueur pour prendre en compte les variations des coûts supportés par le bailleur n'est pas totalement cohérente avec le critère du rendement net des fonds propres et propose des ajustements. Il montre également comment le loyer évolue lorsque l'on applique une méthode relative cohérente avec le critère du rendement net, dans le cas où les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une période donnée ou lorsque ce taux reste stable.

Afin de déterminer l'incidence schématique d'une variation des coûts supportés par le bailleur, il est supposé qu'avant cette variation, le loyer couvrait la rémunération des fonds propres au taux maximal admissible selon l'art. 269 CO, celle des fonds étrangers au taux hypothécaire de référence, ainsi que le paiement des charges courantes et d'entretien. Il est également admis qu'aucune prestation supplémentaire n'est fournie et qu'aucun amortissement de la dette hypothécaire n'intervient durant la période considérée^[6].

Par ailleurs, pour déterminer schématiquement l'incidence d'une variation des coûts, il faut également faire des hypothèses quant à la proportion du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres, celle qui sert à rémunérer les fonds étrangers, et celle qui sert à payer les charges courantes et d'entretien. Pour établir le système actuellement prévu dans l'OBLF, le Conseil fédéral a supposé qu'avant la variation des coûts, 70% du loyer servait à rémunérer le capital (fonds propres et fonds étrangers) et 30% à couvrir les charges courantes et d'entretien^[7]. Il a également supposé que 40% de la rémunération du capital servait à rémunérer les fonds propres et 60% à rémunérer les fonds étrangers^[8]. Bien qu'ils fassent l'objet de critiques, ces pourcentages seront utilisés, à titre illustratif, dans les exemples numériques présentés dans cet article^[9].

Enfin, il existe une certaine incertitude quant au rendement admissible des fonds propres selon l'art. 269 CO. Dans un arrêt de principe de 2020, le Tribunal fédéral a précisé que, lorsque le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2%, le rendement net des fonds propres est admissible s'il ne dépasse pas ce taux de plus de 2 points de pourcentage. À ce jour, il n'a en revanche pas encore précisé quel rendement est admissible lorsque le taux hypothécaire de référence dépasse 2%. La question fait l'objet de controverses, et plusieurs solutions ont été proposées en doctrine^[10].

Dans les présentations algébriques, il sera supposé que le nombre de points de pourcentage à ajouter au taux hypothécaire de référence reste constant, quel que soit ce taux. Cette hypothèse est discutable : il n'est pas exclu qu'à l'avenir, le Tribunal fédéral décide qu'au-delà d'un taux hypothécaire de référence de 2%, le nombre de points de pourcentage à ajouter à ce taux diminue. Certaines variations du taux hypothécaire de référence pourraient alors ne pas avoir d'effet sur le rendement admissible, dans la mesure où elles seraient compensées par des variations du supplément^[11]. Pour que la méthode relative reste cohérente avec la méthode absolue, il faudrait alors admettre que certaines variations du taux hypothécaire aient une incidence sur le loyer, alors que d'autres n'en aient pas^[12]. Afin que toutes les variations du taux hypothécaire de référence aient des effets sur le loyer admissible lors de l'application de la méthode relative, on pourrait aussi envisager de recourir à des moyennes lors de la détermination des variations de loyer applicables. Une telle approche entraînerait toutefois une certaine perte de cohérence avec la méthode absolue. Compte tenu de l'incertitude actuelle sur ce point, il paraît raisonnable de supposer un supplément constant, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral lorsque le taux hypothécaire de référence ne dépasse pas 2%, et peut-être aussi à celle qui se développera à l'avenir. Dans les exemples numériques, il sera supposé que le supplément à ajouter au taux hypothécaire de référence s'élève toujours à 2 points de pourcentage.

Après avoir présenté le modèle de financement sous forme algébrique, la contribution examine successivement la manière de prendre en compte les variations du rendement admissible des fonds propres, de la valeur des fonds propres, de la rémunération des fonds étrangers, ainsi que des charges courantes et d'entretien, puis explique comment prendre en compte simultanément tous ces éléments. Il montre ensuite comment le loyer évolue lorsque l'on applique une méthode relative cohérente avec le critère du rendement net, dans le cas où les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une période donnée ou lorsque ce taux reste stable. Enfin, une conclusion résume les principaux résultats.

II. La présentation algébrique du modèle de financement

Afin d'analyser l'incidence d'une variation des coûts supportés par le bailleur sur le loyer, il est utile de présenter la situation sous forme algébrique. Supposons que :

Par hypothèse, avant la variation des coûts, le loyer, soit L, couvrait la rémunération des fonds propres, soit (i + s)aP, la rémunération des fonds étrangers, soit i(1 - a)P, et les charges courantes et d'entretien, soit C. On avait donc l'égalité suivante^[13] :

La part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres est égale à la proportion de la rémunération du capital qui sert à rémunérer les fonds propres, soit f, multipliée par la proportion du loyer qui couvre la rémunération du capital, soit q. La part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres est donc égale à fq. Si l'on admet que la proportion de la rémunération du capital qui sert à rémunérer les fonds propres s'élève à 40% et que la part du loyer qui couvre la rémunération du capital est de 70%, la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres s'élève alors à 40% × 70% = 28%^[14].

Quant à la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds étrangers, elle correspond à la proportion de la rémunération du capital qui sert à rémunérer les fonds étrangers, soit (1 - f), multipliée par la proportion du loyer qui couvre la rémunération du capital, soit q. La part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds étrangers est donc égale à (1 - f)q. Si l'on admet que la proportion de la rémunération du capital qui sert à rémunérer les fonds propres s'élève à 40% et que la part du loyer qui couvre la rémunération du capital s'élève à 70%, la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds étrangers s'élève alors à (1 - 40%) × 70% = 42%^[15].

Enfin, la part schématique du loyer qui couvre les charges courantes et d'entretien, soit celle qui ne sert pas à rémunérer le capital, est égale à 1 - q. Si l'on admet que la part du loyer qui sert à rémunérer le capital est égale à 70%, la part schématique du loyer qui sert à couvrir les charges courantes et d'entretien s'élève alors à 1 - 70% = 30%^[16].

III. Le rendement des fonds propres

La réglementation en vigueur ne prend pas en compte l'effet d'une variation du taux hypothécaire de référence sur le rendement admissible des fonds propres^[17]. Pourtant, si le taux hypothécaire de référence varie, alors que le supplément à ajouter à ce taux pour obtenir le rendement admissible reste constant, le rendement admissible des fonds propres change^[18].

Par exemple, si le taux hypothécaire de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le taux d'augmentation du rendement admissible des fonds propres est donné par [0,25%/(i + s)]. Ainsi, si le taux hypothécaire de référence passe de 1,5% à 1,75% et que s reste constant à 2 points de pourcentage, le taux d'augmentation du rendement admissible des fonds propres s'élève à [0,25%/(1,5% + 2%)] = 7,14%.

Certains ont tenté de justifier cette absence de prise en compte de la variation du taux hypothécaire de référence sur le rendement des fonds propre en prétendant que la rémunération des fonds propres ne représentait pas véritablement un coût pour le propriétaire^[19]. Pourtant, en investissant des fonds propres dans l'immeuble, le propriétaire renonce à la rémunération qu'il aurait pu obtenir à la place sur un autre investissement comparable, ce qui représente pour lui un coût^[20]. Par conséquent, toutes choses égales par ailleurs, une hausse du rendement des fonds propres augmente la rémunération à laquelle le propriétaire renonce, ce qui représente une hausse du coût de son investissement. À l'inverse, une baisse du rendement des fonds propres réduit la rémunération à laquelle il renonce, ce qui représente une baisse du coût de son investissement.

Afin de tenter de justifier l'absence de prise en compte de la variation du taux hypothécaire de référence sur le rendement admissible des fonds propres, il a aussi été relevé que les fonds propres « bénéficient déjà de la compensation du renchérissement »^[21]. Cette justification semble toutefois peu convaincante, dans la mesure où la compensation du renchérissement ne vise pas à prendre en compte la variation du rendement des fonds propres, soit une variation de (i + s), mais à prendre en compte une variation de la valeur des fonds propres, soit une variation de aP.

Pour justifier cette absence de prise en compte de la variation du taux hypothécaire sur le rendement admissible des fonds propres, il a également été avancé que cette règle s'applique tant en cas de hausse que de baisse du taux, et que « à moyen et à long terme, le bailleur n'est pas désavantagé »^[22]. Cependant, si l'on admet que les hausses et les baisses se compensent, il semblerait logique de renoncer aussi à prendre en compte l'effet des variations du taux hypothécaire de référence sur la rémunération des fonds étrangers. En d'autres termes, il s'agit en réalité d'un argument pour renoncer entièrement à prendre en compte l'effet des variations du taux hypothécaire de référence, tant sur le rendement des fonds propres que sur la rémunération des fonds étrangers, plutôt qu'un argument en faveur d'un traitement différencié.

Le tableau 1 présente les taux d'augmentation du rendement des fonds propres en cas de hausse du taux hypothécaire de référence de 0,25 point de pourcentage, pour un taux hypothécaire de référence qui se situe entre 1% et 8%, en faisant l'hypothèse que s reste constant à 2 points de pourcentage^[23]. Si l'on retenait un s plus petit - par exemple 0,5 point de pourcentage - les taux d'augmentation du rendement des fonds propres seraient plus élevés^[24].

Si plusieurs hausses successives du taux hypothécaire de référence de 0,25 point de pourcentage doivent être prises en compte, le taux cumulé de variation du rendement des fonds propres devrait se calculer en multipliant successivement 1 plus chaque taux d'augmentation, puis en soustrayant 1. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 1,5% à 2%, le taux cumulé d'augmentation du rendement des fonds propres devrait s'élever à (1 + 7,14%) × (1 + 6,67%) - 1 = 14,29%.

En cas de baisse du taux hypothécaire de référence, le rendement des fonds propres devrait être réduit proportionnellement. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 1,75% à 1,5%, le taux de réduction du rendement des fonds propres devrait être égal à (107,14 - 100)/107,14 = 6,66%. S'il passe de 2% à 1,5%, le taux de réduction devrait s'élever à (114,29 - 100)/114,29 = 12,5%.

IV. La valeur des fonds propres

Le taux de variation du loyer résultant d'une variation de la valeur des fonds propres devrait être égal à la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres, multipliée par le taux de variation de la valeur des fonds propres admis en application du critère du rendement net.

Selon l'art. 16 OBLF, pour tenir compte de l'évolution de la valeur des fonds propres, le loyer doit être indexé sur 40% de la variation de l'indice suisse des prix à la consommation (« IPC ») depuis la dernière fixation du loyer^[25]. Par exemple, si l'IPC a augmenté de 10% depuis la dernière fixation du loyer, l'augmentation de loyer s'élève à 40% × 10% = 4%.

Si l'on admet, comme le fait le Tribunal fédéral^[26], que lors de l'application du critère du rendement net, la valeur des fonds propres doit être indexée sur 100% de la variation de l'IPC, le taux de variation du loyer devrait correspondre à la part du loyer destinée à rémunérer les fonds propres, soit fq, multipliée par le taux de variation de l'IPC. Si l'on désigne par π le taux de variation de l'IPC, le taux de variation du loyer devrait être égal à fqπ. Si l'on admet, comme le Conseil fédéral, que la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres s'élève à 28%, il serait par conséquent plus cohérent d'ajuster le loyer sur 28% de la variation de l'IPC^[27].

Cette affirmation repose sur l'hypothèse que, lors de l'application du critère du rendement net, les fonds propres sont ajustés sur 100% de la variation de l'IPC. Cette approche est toutefois critiquée par certains auteurs, car elle peut conduire à des résultats très éloignés de l'évolution réelle de la valeur des fonds propres^[28]. Par exemple, entre 2008 et 2024, l'indice (suisse) des prix de l'immobilier résidentiel de la société Wüest Partner, publié sur le site de la Banque nationale suisse, a augmenté d'environ 77%^[29]. Pour un immeuble financé à 40% par des fonds propres en 2008, cela correspond à un taux d'augmentation de la valeur des fonds propres de 192,5%^[30], ce qui dépasse considérablement celui de l'IPC, qui n'est que de 5,69% sur la même période^[31].

Quelle serait la situation si, lors de l'application du critère du rendement net, on indexait la valeur de l'immeuble - plutôt que celle des fonds propres - sur 100% de la variation de l'IPC, comme le suggèrent certains auteurs^[32] ? Dans ce cas, le taux de variation de la valeur des fonds propres correspondrait au taux de variation de l'IPC, divisé par la proportion schématique du prix de revient financée par des fonds propres^[33]. Cela ne permettrait pas non plus toujours de refléter correctement l'évolution de la valeur réelle des fonds propres^[34]. Par exemple, entre 2008 et 2024, pour un immeuble financé à 40% par des fonds propres en 2008 et dont la valeur a évolué selon l'indice des prix de l'immobilier résidentiel, cette approche conduirait à une augmentation de la valeur estimée des fonds propres de 5,69%/40% = 14,23%, soit un résultat très éloigné de l'augmentation de la valeur réelle des fonds propres qui, comme on l'a vu, s'élève à environ 192,5% sur la même période.

Pour tenir compte de l'évolution de la valeur réelle des fonds propres, il faudrait, lors de l'application du critère du rendement net, se fonder sur la valeur réelle de l'immeuble, diminuée des fonds étrangers^[35]. Cette valeur pourrait être estimée à partir d'expertises immobilières ou en se basant sur l'évolution d'un indice immobilier pertinent pour la région concernée^[36].

Si une telle approche était suivie lors de l'application du critère du rendement net des fonds propres, cela devrait se refléter dans les règles d'adaptation du loyer selon la méthode relative. Il serait alors pertinent d'ajuster la valeur des fonds propres en fonction de la variation d'un indice reflétant la valeur des immeubles locatifs dans la région concernée. Le taux de variation de la valeur des fonds propres correspondrait dans ce cas au taux de variation de l'indice retenu, divisé par la proportion de fonds propres admise schématiquement^[37]. Par exemple, si l'indice retenu augmente de 10%, et que l'on admet une proportion schématique de fonds propres de 40%, le taux d'augmentation de la valeur des fonds propres devrait s'élever à 10%/40% = 25%.

À noter qu'une hausse des taux hypothécaires tend à faire baisser la valeur des immeubles, et donc celle des fonds propres, tandis qu'une baisse des taux hypothécaires tend à augmenter la valeur des immeubles, et donc celle des fonds propres^[38]. Par conséquent, la prise en compte de la variation de la valeur réelle des fonds propres pourrait, dans une certaine mesure, compenser les effets des variations du taux hypothécaire sur le rendement admissible.

V. La rémunération des fonds étrangers

Selon l'art. 13 al. 1 OBLF, une augmentation du taux hypothécaire de référence de 0,25 point de pourcentage donne droit à une hausse de loyer de 2% quand le taux hypothécaire de référence dépasse 6%, à une hausse de loyer de 2,5% quand le taux hypothécaire de référence se situe entre 5 et 6%, et à une hausse de loyer de 3% quand le taux hypothécaire de référence est inférieur à 5%^[39]. Une baisse du taux hypothécaire de référence donne droit à une réduction proportionnelle du loyer.

Pour établir ces pourcentages, le Conseil fédéral a supposé que la valeur des fonds étrangers restait constante, ce qui semble raisonnable dans le cadre d'une réglementation schématique. Par conséquent, si le taux hypothécaire de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le taux d'augmentation de la rémunération des fonds étrangers s'élève à (0,25%/i)^[40]. Pour obtenir le taux de hausse du loyer, il faut encore multiplier ce pourcentage par la part schématique du loyer consacrée à la rémunération des fonds étrangers. Le taux de hausse du loyer est donc égal à (0,25%/i)(1 - f)q. Si l'on admet que la rémunération des fonds étrangers représente 42% du loyer, le taux de hausse du loyer s'élève à (0,25%/i) × 42%. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 5% à 5,25%, le taux d'augmentation s'élève à (0,25%/5%) × 42% = 2,1%, ce qui a été arrondi à 2,5% à l'art. 13 al. 1 OBLF^[41].

Si le taux hypothécaire de référence est proche de 5%, les arrondis retenus à l'art. 13 al. 1 OBLF ne sont pas trop éloignés des valeurs exactes. En revanche, les écarts deviennent importants lorsque le taux hypothécaire de référence est particulièrement bas^[42]. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 1,5% à 1,75%, le taux d'augmentation du loyer devrait se monter à (0,25%/1,5%) × 42% = 7%, alors que l'art. 13 al. 1 OBLF prévoit dans ce cas un taux d'augmentation de 3%. Le problème se pose également, mais dans une moindre mesure, lorsque le taux hypothécaire de référence est particulièrement élevé. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 7,75% à 8%, le taux d'augmentation du loyer devrait se monter à (0,25%/7,75%) × 42% = 1,35%, alors que l'art. 13 al. 1 OBLF prévoit dans ce cas une augmentation de 2%. Le tableau 2 présente les pourcentages corrects lorsque le taux hypothécaire de référence se situe entre 1% et 8%^[43].

Pour tenir compte de plusieurs hausses successives du taux hypothécaire de référence, il est généralement admis qu'il faut additionner les pourcentages prévus à l'art. 13 al. 1 OBLF^[44]. Il serait toutefois plus rigoureux, pour obtenir le taux cumulé d'augmentation, de multiplier successivement 1 plus chaque taux d'augmentation, puis de soustraire 1^[45]. Par exemple, si le taux hypothécaire de référence passe de 1,5% à 2%, plutôt qu'un taux d'augmentation de 7% + 6% = 13%, il faudrait admettre un taux d'augmentation de (1 + 7%) × (1 + 6%) - 1 = 13,42%.

VI. Les charges courantes et d'entretien

Selon le droit en vigueur, pour tenir compte de l'évolution des charges courantes et d'entretien, il faut ajouter au loyer la différence entre la moyenne de ces charges durant les années précédant la nouvelle fixation du loyer et la moyenne de ces charges durant les années précédant la dernière fixation du loyer^[46]. Par exemple, si la moyenne des charges courantes et d'entretien passe de 6000 francs à 7000 francs par an, la hausse du loyer annuelle est de 7000 - 6000 francs = 1000 francs^[47].

Pour déterminer l'évolution des charges courantes et d'entretien, il faut en principe se baser sur des variations effectives, ce qui nécessite des collectes de données spécifiques pour chaque bien. Le recours à des forfaits n'est admis qu'à titre exceptionnel^[48].

Dans le cadre de la méthode relative, qui vise une adaptation schématique du loyer, il serait plus cohérent de retenir une approche plus standardisée, comme pour la détermination de l'incidence des variations du taux hypothécaire de référence^[49].

Si l'on admet que les charges courantes et d'entretien évoluent selon l'IPC, ce qui semble raisonnable, le loyer devrait être indexé sur la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien, soit (1 - q), multipliée par le taux de variation de l'IPC depuis la dernière fixation du loyer, soit π. En d'autres termes, le taux de variation du loyer devrait correspondre à (1 - q)π. Par exemple, si l'on admet que la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien s'élève à 30% et que l'IPC a augmenté de 5% depuis la dernière fixation du loyer, la hausse de loyer devrait s'élever à 30% × 5% = 1,5%.

VII. La prise en compte simultanée de tous les éléments

Les sections précédentes ont présenté séparément la manière de prendre en compte les variations du rendement admissible des fonds propres, de la valeur des fonds propres, de la rémunération des fonds étrangers, et des charges courantes et d'entretien afin d'arriver à un résultat cohérent avec le critère du rendement net.

Pour prendre en compte simultanément tous ces éléments, il faut commencer par calculer le taux de variation du loyer lorsque le rendement et la valeur des fonds propres varient simultanément. Pour ce faire, il faut d'abord calculer le taux de variation de la rémunération des fonds propres en multipliant 1 plus le taux de variation du rendement admissible des fonds propres par 1 plus le taux de variation de l'IPC, puis en soustrayant 1. Dans un deuxième temps, il faut encore multiplier ce taux de variation de la rémunération des fonds propres par la part schématique du loyer qui rémunère les fonds propres^[50]. Par exemple, si l'on admet que le taux hypothécaire de référence a augmenté de 1,5% à 1,75%, ce qui implique un taux d'augmentation du rendement admissible des fonds propres de 7,14%, que l'IPC a augmenté de 5%, et que la part schématique du loyer qui rémunère les fonds propres s'élève à 28% du loyer, le taux d'augmentation du loyer résultant de l'augmentation de la rémunération des fonds propres s'élève à [(1 + 7,14%) × (1 + 5%) - 1] × 28% = 3,5%^[51].

Pour obtenir le taux de variation total du loyer, il faut ensuite ajouter au pourcentage de variation du loyer justifié par la variation de la rémunération des fonds propres le pourcentage de variation du loyer justifié par la variation de la rémunération des fonds étrangers, ainsi que le pourcentage justifié par la variation des charges courantes et d'entretien^[52]. Par exemple, supposons que, depuis la dernière fixation du loyer, le taux hypothécaire de référence est passé de 1,5% à 1,75% et que l'IPC a augmenté de 5%. Admettons également que la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres s'élève à 28%, celle allouée à la rémunération des fonds étrangers à 42% et celle allouée aux charges courantes et d'entretien à 30%. Avec ces hypothèses, on a vu que le taux d'augmentation du loyer permettant de tenir compte de la hausse du rendement et de la valeur des fonds propres est de 3,5%, celui permettant de tenir compte de la hausse de la rémunération des fonds étrangers est de 7%, et celui permettant de tenir compte de la hausse des charges courantes et d'entretien est de 1,5%. Au total, la hausse de loyer devrait par conséquent s'élever à 3,5% + 7% + 1,5% = 12%.

Cet exemple met en évidence que si l'on applique une méthode relative cohérente avec le critère du rendement net en vigueur, l'effet d'une variation du taux hypothécaire de référence sur le loyer peut être considérable, surtout lorsque ce taux est relativement bas.

À titre de comparaison, avec les mêmes hypothèses, selon la méthode relative en vigueur, le taux d'augmentation permettant de tenir compte de la hausse de la valeur des fonds propres serait égal à 40% de la hausse de l'IPC, soit 40% × 5% = 2%, et celui permettant de prendre en compte la hausse de la rémunération des fonds étrangers serait de 3%. Par ailleurs, si l'on admet que les charges courantes et d'entretien représentent 30% du loyer et évoluent selon l'IPC, le taux d'augmentation permettant de prendre en compte la hausse des charges courantes et d'entretien s'élèverait à 30% × 5% = 1,5%. Au total, la hausse de loyer s'élèverait par conséquent à 2% + 3% + 1,5% = 6,5%.

VIII. L'évolution du loyer lorsque les variations du taux hypothécaire s'annulent

Si l'on applique la méthode relative et que les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une certaine période, ou si ce taux reste stable, seules les variations de la valeur des fonds propres et des charges courantes et d'entretien doivent être prises en compte pour déterminer le loyer à la fin de la période considérée. Il paraît dès lors intéressant d'examiner l'évolution du loyer selon la méthode relative lorsque les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une certaine période ou lorsque ce taux reste stable. L'évolution du loyer dépend alors de la manière dont sont prises en compte l'évolution de la valeur des fonds propres et celle des charges courantes et d'entretien.

Si les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une certaine période, ou s'il n'y a pas de variation, la méthode relative qui a été identifiée dans cette contribution comme la plus cohérente avec le critère du rendement net actuellement en vigueur revient à indexer le loyer sur un pourcentage de la variation de l'IPC égal à la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres, additionnée à celle allouée aux charges courantes et d'entretien^[53]. Si l'on admet que la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres s'élève à 28% et que celle allouée aux charges courantes et d'entretien s'élève à 30%, cela revient à indexer le loyer sur 28% + 30% = 58% de la variation de l'IPC durant la période considérée.

Qu'en est-il si l'on fait les mêmes hypothèses s'agissant du taux hypothécaire de référence, mais que l'on admet que c'est la valeur de l'immeuble - plutôt que celle des fonds propres - qui devrait être entièrement indexée sur la variation de l'IPC lors de l'application du rendement net ? Dans ce cas, l'adaptation revient à indexer le loyer sur un pourcentage de variation de l'IPC correspondant à la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres, divisée par la part schématique du prix de revient financée par des fonds propres^[54], puis additionnée à la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien^[55]. Par exemple, si l'on admet que la part schématique du loyer destinée à la rémunération des fonds propres s'élève à 28%, que celle allouée aux charges courantes et d'entretien s'élève à 30%, et que la proportion schématique du prix de revient financée par des fonds propres s'élève à 40%, le pourcentage d'augmentation du loyer s'élèverait alors à 28%/40% + 30% = 100% de la variation de l'IPC durant la période considérée.

Toujours avec les mêmes hypothèses s'agissant du taux hypothécaire de référence, mais en admettant que la valeur de l'immeuble devrait être indexée sur un indice immobilier lors de l'application du critère du rendement net, le taux de variation du loyer serait égal au taux de variation de l'indice immobilier divisé par la part schématique du prix de revient financée par des fonds propres^[56], puis multiplié par la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres, auquel s'ajouterait un pourcentage de variation de l'IPC correspondant à la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien^[57].

Enfin, toujours avec les mêmes hypothèses s'agissant du taux hypothécaire de référence, la méthode relative en vigueur - qui prévoit une indexation du loyer sur 40% de la variation de l'IPC - correspond à une indexation du loyer sur 40% de la variation de l'IPC, plus le pourcentage de la variation de l'IPC nécessaire pour tenir compte de la variation des charges courantes et d'entretien. Si l'on suppose que les charges courantes et d'entretien représentent 30% du loyer et évoluent selon l'IPC, on arrive à un résultat équivalent à une indexation du loyer sur 40% + 30% = 70% de la variation de l'IPC durant la période considérée^[58].

IX. Conclusion

L'analyse qui précède repose sur l'idée que la méthode relative doit permettre d'adapter le loyer de manière schématique en cas de variation des coûts supportés par le bailleur, afin d'arriver approximativement au résultat auquel on arriverait en appliquant le critère du rendement net. Dans cette perspective, quatre faiblesses de la méthode relative actuellement en vigueur ont été mises en évidence.

Premièrement, il n'est pas cohérent avec le critère du rendement net d'ignorer l'effet des variations du taux hypothécaire de référence sur le rendement admissible des fonds propres.

Deuxièmement, pour tenir compte de manière cohérente de la variation de la valeur des fonds propres, l'ajustement du loyer devrait se faire sur la part schématique du loyer qui sert à rémunérer les fonds propres, multipliée par le taux de variation de la valeur des fonds propres admis en application du critère du rendement net.

Troisièmement, les pourcentages prévus actuellement par l'OBLF pour tenir compte de l'effet des variations du taux hypothécaire de référence sur la rémunération des fonds étrangers ne sont pas adaptés lorsque le taux hypothécaire de référence est particulièrement bas.

Quatrièmement, il serait plus cohérent avec l'objectif d'une adaptation schématique du loyer d'admettre une prise en compte plus standardisée de l'évolution des charges courantes et d'entretien. Si l'on admet que les charges courantes et d'entretien évoluent selon l'IPC, le loyer devrait être indexé sur la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien, multipliée par le taux de variation de l'IPC depuis la dernière fixation du loyer.

Par ailleurs, cet article a mis en évidence que si l'on applique la méthode relative et que les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une certaine période, ou si ce taux reste stable, seules les variations de la valeur des fonds propres et des charges courantes et d'entretien doivent être prises en compte pour déterminer le loyer à la fin de la période considérée. L'évolution du loyer dépend alors du système retenu.

Si l'on admet que la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres s'élève à 28% et celle allouée aux charges courantes et d'entretien à 30%, la méthode relative identifiée dans cette contribution comme la plus cohérente avec le critère du rendement net en vigueur revient alors à indexer le loyer sur 58% de la variation de l'IPC durant la période considérée.

Avec les mêmes hypothèses, mais en admettant que c'est la valeur de l'immeuble - plutôt que celle des fonds propres - qui devrait être entièrement indexée sur la variation de l'IPC lors de l'application du rendement net, l'adaptation reviendrait à indexer le loyer sur 100% de la variation de l'IPC.

Enfin, si l'on retenait une indexation de la valeur de l'immeuble sur un indice immobilier lors de l'application du critère du rendement net, le taux de variation du loyer correspondrait au taux de variation de cet indice, divisé par la part schématique du prix de revient financée par des fonds propres, puis multiplié par la part schématique du loyer allouée à la rémunération des fonds propres, auquel s'ajouterait le taux de variation de l'IPC multiplié par la part schématique du loyer allouée aux charges courantes et d'entretien.