L’adaptation du loyer selon la méthode relative en cas de variations des coûts

Abstract

Cet article met en évidence quatre faiblesses de la méthode relative d'adaptation du loyer : (1) l'absence de prise en compte de l'effet des variations du taux hypothécaire de référence sur le rendement admissible des fonds propres ; (2) le choix discutable du pourcentage de l'indice des prix à la consommation appliqué pour adapter la valeur des fonds propres ; (3) l'inadéquation des pourcentages retenus pour calculer l'incidence des variations du taux hypothécaire de référence sur la rémunération des fonds étrangers, surtout lorsque ce taux est bas ; et (4) l'absence de schématisme dans la prise en compte des variations des charges courantes et d'entretien. L'article propose des ajustements pour remédier à ces fai blesses et montre également comment le loyer évolue lorsque l'on applique une méthode relative cohérente avec le critère du rendement net, dans le cas où les variations du taux hypothécaire de référence s'annulent sur une période donnée ou lorsque ce taux reste stable.

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Dieser Artikel hebt vier Schwächen der relativen Methode zur Mietzinsanpassung hervor: (1) die Nichtberücksichtigung der Auswirkungen von Änderungen des Referenzzinssatzes auf die zulässige Eigenkapitalrendite; (2) die fragwürdige Wahl des Prozentsatzes des Landesindexes der Konsumentenpreise, der zur Anpassung des Eigenkapitalwerts herangezogen wird; (3) die Unangemessenheit der Prozentsätze zur Berechnung der Auswirkungen der Änderungen des Referenzzinssatzes auf die Verzinsung des Fremdkapitals, insbesondere bei einem niedrigen Referenzzinssatz; und (4) die fehlende Pauschalierung bei der Berücksichtigung der Schwankungen der Betriebs- und Unterhaltskosten. Der Artikel schlägt Anpassungen vor, um diese Schwächen zu beheben, und zeigt zugleich, wie sich der Mietzins entwickelt, wenn eine relative Methode angewendet wird, die mit dem Kriterium der Nettorendite übereinstimmt, sei es, dass sich die Änderungen des Referenzzinssatzes über einen bestimmten Zeitraum aufheben, sei es, dass dieser stabil bleibt.