Rendement net de la chose louée et réévaluation des fonds propres

Abstract

L’approche suivie par le Tribunal fédéral pour réévaluer les fonds propres a pour conséquence qu’un rendement net raisonnable risque d’être jugé excessif, et qu’un rendement net excessif risque d’être jugé raisonnable. Afin de régler ce problème, il faudrait déterminer la valeur des fonds propres en se fondant sur la valeur actuelle réelle de l’immeuble lorsque l’approche du Tribunal fédéral conduit à un résultat manifestement erroné. Ce changement de jurisprudence permettrait aussi de choisir un rendement admissible qui serait raisonnable pour tous les immeubles, alors qu’avec la jurisprudence en vigueur, un même rendement admissible peut être excessif pour certains immeubles et insuffisant pour d’autres. Avec le changement de jurisprudence proposé, le critère du rendement net devrait toujours l’emporter sur le critère des loyers usuels, que l’immeuble soit ancien ou non.

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Die Praxis des Bundesgerichts zur Neubewertung des Eigenkapitals hat zur Folge, dass eine angemessene Nettorendite möglicherweise als übersetzt angesehen wird und eine übersetzte Nettorendite möglicherweise als angemessen gilt. Um dieses Problem zu lösen, sollte der Wert des Eigenkapitals auf der Grundlage des aktuellen Realwerts der Liegenschaft bestimmt werden, sofern die bundesgerichtliche Praxis zu einem offensichtlich falschen Ergebnis führt. Eine solche Praxisänderung würde auch die Wahl einer zulässigen Rendite ermöglichen, die für alle Liegenschaften angemessen wäre, während nach der geltenden Rechtsprechung dieselbe zu- lässige Rendite für einige Liegenschaften übersetzt und für andere unzureichend sein kann. Mit der vorgeschlagenen Praxisänderung sollte das Kriterium der Nettorendite immer Vorrang vor dem Kriterium der Vergleichsmieten haben, unabhängig davon, ob die Liegenschaft alt ist oder nicht.